Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden und Gebäude

Nur in seltenen Fällen erfolgt in den notariellen Verträgen beim Kauf von Immobilien eine Aufteilung des Kaufpreises in einen Anteil für das Gebäude und einen Anteil für Grund und Boden.

Die Höhe der steuerlichen Absetzung für Abnutzung (AfA) richtet sich aber ausschließlich nach den Anschaffungskosten für das Gebäude (§ 7 Abs. 4 EStG). Der Grund und Boden unterliegt in der Regel keinem Wertverzehr und wird deshalb nicht abgeschrieben.

Bisher hat die Finanzverwaltung bei der Aufteilung auf eine Arbeitshilfe des BMF zugegriffen, die es unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglichen sollte, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen

In der Praxis führte diese „Arbeitshilfe“ nicht selten zu völlig absurden Ergebnissen. Der Gebäudewert wurde nur mit einem Bruchteil des realen Wertes berücksichtigt.

Im Urteilsfall betrug der Kaufpreisanteil für das Gebäude laut notariellem Vertrag 81,81%, das Finanzamt berücksichtigte nur 30,9%.

Nur hat der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19, veröffentlicht am 26.11.2020 dieser Praxis eine Absage erteilt. Die Arbeitshilfe in ihrer jetzigen Gestalt darf nicht mehr verwendet werden, weil sie insbesondere Orts- und Regionalisierungsfaktoren nicht oder nicht ausreichend berücksichtige. Diese führen gerade in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten und bei hochwertigen Objekten oder sanierten Altbauten zu einem unverhältnismäßig hohen Anteil des Grund und Bodens und sehr niedrigen Gebäudewerten.

Mit der Entscheidung des BFH ist die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung zukünftig nicht unbedingt obsolet. Vielmehr ist zu erwarten, dass eine Anpassung an die Anforderungen des BFH erfolgen wird. Sollte auch die zukünftige geänderte Arbeitshilfe die Realität nur unzureichend abbilden, bleibt noch die Möglichkeit der Einholung eines Sachverständigengutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Mit der Entscheidung bestätigt der BFH weiter seine bereits in früheren Entscheidungen geäußerte Auffassung, wonach eine im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen ist. Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude kann angewandt werden, sofern keine nennenswerten Zweifel an ihr bestehen. Dies ist der Fall, wenn sie nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt, die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint (vgl. u.a. BFH-Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14).