Die Grundsteuerreform rollt auf uns zu

Sehr geehrte/r Mandant/in,

die Grundsteuer, die nahezu für alle Immobilien von den Kommunen erhoben wird, wird grundlegend reformiert, nachdem das Bundesverfassungsgericht im April 2018 geurteilt hatte, dass die noch auf Wertverhältnissen von 1964 basierenden Einheitswerte keine geeignete Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer sind.

Der Gesetzgeber wurde aufgefordert, eine Neuregelung zu schaffen und ist dieser Aufforderung mit dem Grundsteuerreformgesetz vom 26.11.2019 auch nachgekommen.

Die zu bewertenden wirtschaftlichen Einheiten (Ein- und Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum etc.) bleiben in der bisherigen Form unangetastet, allerdings findet eine komplette Neubewertung dieser Einheiten statt.

Da grundsätzlich geplant ist, die Reform aufkommensneutral zu gestalten, werden die Kommunen die Hebesätze drastisch reduzieren müssen, wenn die Bemessungsgrundlagen in die Höhe schießen.

Die Neubewertung hat rückwirkend auf den 01.01.2022 zu erfolgen und soll bis zum 31.10.2022 abgeschlossen sein.

Bis Ende Oktober 2022 müssen Erklärungen zur Feststellung der Grundbesitzwerte von rund 36 Millionen Grundstücken in Deutschland fertiggestellt werden.

Zweifel, dass das gelingen kann, sind durchaus erlaubt. Derzeit wird aber noch an diesem ambitionierten Ziel festgehalten.

Vor dem Hintergrund, dass die Software zur Erstellung der Erklärungen wohl nicht vor dem 01.07.2022 zur Verfügung stehen wird, beträgt das Zeitfenster zur Erledigung dieser Mammutaufgabe gerade mal 4 Monate.

Dabei wäre diese Eile gar nicht vonnöten, da die Reform der Grundsteuer erst zum 01.01. 2025 in Kraft tritt. Diesen Übergangszeitraum hat das Bundesverfassungsgericht zugebilligt und er wird auch in voller Länge ausgeschöpft.

Wie werden die Grundstücke zukünftig bewertet?

Die meisten Bundesländer haben sich für das sog. Bundesmodell entschieden. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gehen dagegen eigene Wege.

Nach dem Bundesmodell werden Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum nach dem sog. Ertragswertverfahren bewertet. Um diese Bewertung durchführen zu können, werden folgende Daten benötigt:

1. 1. Bodenrichtwert (zu erfragen über die Plattform: Boris.NRW)
   2. Grundstücksfläche (im Zweifel herauszufinden über die Plattform: TIMOnline)
   3. Wohnfläche
   4. Baujahr
   5. Listenmiete

Der Begriff „Listenmiete“ ist neu und beinhaltet eben nicht die tatsächliche Miete, sondern einen typisierend ermittelten Wert, der für jede Kommune bereitgestellt wird. Mietniveauunterschiede werden durch pauschale Zu- oder Abschläge berücksichtigt.
Was sich zunächst sehr simpel anhört, wird aber in der Praxis von sehr vielen Zweifelsfragen begleitet werden.
Die Tatsache, dass keine Ausstattungsmerkmale berücksichtigt werden, lässt schon ahnen, dass es hier zu erheblichen (Wert-)Verzerrungen kommen kann.
Für gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke, im Wesentlichen also gewerblich genutzte Grundstücke, findet dagegen das sog. Sachwertverfahren Anwendung.

Für diese Bewertung werden benötigt:

1. 1. Bodenrichtwert
   2. Grundstücksfläche
   3. Gebäudeart
   4. Baujahr
   5. Bruttogrundfläche

Hier dürfte die größte Herausforderung darin liegen, die Bruttogrundfläche zu ermitteln, die allgemein nicht geläufig ist, aber durchaus Auswirkung auf die Höhe der Grundsteuer hat. Bei selbst hergestellten Gebäuden mag man noch auf Bauunterlagen zurückgreifen können oder den Architekten befragen, bei erworbenen Immobilien hat man kaum Zugang zu dieser Information. Im Zweifel sind aber auch hier typisierende Vereinfachungen möglich.

 

Wie sieht das weitere Procedere aus?

Sobald die aktuellen Bodenrichtwerte für 2022 veröffentlicht sind, plant die Finanzverwaltung, alle Wohngrundstückseigentümer anzuschreiben und aufzufordern, eine Feststellungserklärung abzugeben. Die Eigentümer gemischt genutzter Grundstücke (meist gewerblich genutzter Grundstücke werden allerdings nicht informiert).

In NRW programmiert die Finanzverwaltung gerade ein spezielles Portal zum kostenlosen Zugriff auf grundstücksrelevante Daten, welches die bestehenden Geodaten aus www.tim-online.de und die Bodenrichtwertdaten ergänzt und beim Erstellen der Erklärungen Unterstützung leisten soll.

Dieses Portal soll unter www.grundsteuer-geodaten.de voraussichtlich ab Mai 2022 erreichbar sein. Weitere Informationen kann man aber auch über die Internetseite www.grundsteuerreform.de erhalten. Die Erklärungen können nur online (vorrangig) über das Elster-Portal abgegeben werden.

Wird die Frist zum 31.10.2022 versäumt, soll es sowohl im November als auch im Dezember 2022 Erinnerungsschreiben geben. Schätzungen sollen dann etwa im Februar 2023 erfolgen. Es empfiehlt sich also, die benötigten Daten frühzeitig zusammenzutragen.

Selbstverständlich unterstützen wir Sie bei der Erledigung dieser Aufgabe. Sprechen Sie uns einfach an.